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  目投资致供需严重失衡 海南楼市库存比全国还高

  记者 胡易 实习记者 姚亚楠 发自上海

  碧海蓝天、国际旅游岛、世界长寿之乡,这些得天独厚的资源优势,并没有助力海南房地产市场的上涨,在全国一二线城市房价一片“涨”声中,海南房价却遭遇5年来连续下跌。

  另一方面,被海南房子热销、开发商新楼盘不断面世的热闹景象所掩盖的,是当地因非理性投资导致的供需严重失衡的现实,这也让海南这个旅游热门圣地的楼市库存明显高于全国平均水平。但当地部分市县房地产投资仍在盲目增长中。

  海南房价“一蹶不振”?

  海南备案成交数据显示,海南商品房成交均价在2011年达到13366元/平方米的最高点,2012年滑落至10140元/平方米,此后4年内,成交均价在1.1万元/平方米左右。今年1~5月网签均为9883元/平方米。

  具体到城市来看,海口的成交均价2011年为8934元/平方米,此后开始走低,2014年有所回升,达到至8999元/平方米,近三年来整体较为稳定。

  但三亚的房价近五年来则出现了大滑坡,在2012年达到27070元/平方米后,此后波动较大,截至2016年4月,成交均价降至17880元/平方米,降比高达五成。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,海南房地产市场之所以会有“一蹶不振”的效果,实际上和此类城市投机性需求过多是有关系的。从实际情 况看,很多人到海南投资购房的初始动机是因为此类区域碧海蓝天,认为适合居住等需求。但后续发现很难转手,这造成房产市场流通性较差。另外,众多房企投资 非理性的狂热,大规模土地出让后,市场供应总体偏高。

  而对于海南来说,即便有房屋成交,入住率也并不高,造成社区氛围不足。“这些因素都会影响海南的楼市价值,甚至制约海南房价的上涨。”严跃进指出。

  库存居高不下,投资继续增长

  海南省住建厅相关数据显示,2016年一季度在全省房地产开发投资同比增长15.7%,房地产销售面积和销售额同比增长均在七成以上,增速均比去年 同期提高近100个百分点。近几年,海南每年销售商品房面积1000万平方米左右,但与此同时,每年商品房开工面积也高达1600万平方米左右。

  据海南锦诚机构发布的报告显示,2015年末,海南全省库存量3639.23万平方米,全省平均去化周期48.85个月,显著高于全国平均水平。省 会海口、国际旅游城三亚成为当地库存最高的区域,易居研究院数据显示,截至2016年4月,海口库存量达594万平方米,三亚库存量达241万平方米。

  据海南省建设厅调查,海南除海口、三亚、三沙、陵水、琼中、临高6个市县外,其他13个市县因商品住宅消化期超过全省平均水平。

 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,海南的库存压力体现为三方面:第一是去库存周期偏高,总体上看即便购房政策比较宽松,大规模的库存房源也不 可能在短期内得到消化。第二是库存压力大的城市数量较多,比如海口、三亚、陵水等城市,基本上都有高库存的压力,或者说围绕海岸线投资项目已经成为当地投 资的一个重心。第三是潜在的去库存压力比较大。比如说目前有很多已成交而未开发的用地,这会使得海南整个房地产市场面临各类去库存压力。第四是空置率较 高,很多房源即便已经销售,但也会有较大的空置现象。

  去年至今,海南当地政府频频出手“救市”,但效果甚微。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从后续市场预期看依然很难明显得到提振,一个很重要的原因是海南房地产市场的供应规模大,海岸线的开发力度 太大,这都容易形成库存规模和压力。但此类市场的一个特点是,后续交易量依然会上升,源于后续房地产市场的继续提振和发展。而且从实际情况看,因为房价不 算太贵,很多人可能会“无视”此类产品的交易价格下跌现象。

  严跃进指出,海南最大的优势就是气候和地理位置优势,而最大的劣势就是产业导入不给力的特征。从这两方面看,优势内容可以使得养老产业得到较好的发展,后续此类产业规划应该继续进行下去。而劣势方面,则需要培育一些新型的产业,比如发展休闲文化产业等。

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